امیر قاضی پور - گزارش مسکن زیر از لیلا صمدی آخرین نوشته او برای روزنامه آسیاست که مصادف با تعطیلی صفحات آسیای مالی است.
به یاد همیشگی حضور لیلا ، فعال عرصه اجتماع و محیط زیست
گزارشي از وضعيت اجاره و رهن مسكن در ماههاي پاياني سال
گزارش از : ليلا صمدي
بنگاه داران شرق و جنوب تهران ، آخرين ماه سال را ارزان ترين فصل براي اجاره و رهن خانه هاي مسكوني ارزيابي مي كنند.
اين روزها بيشتر مردم در گير و دار خريد و آمادگي سا ل نو هستند و ترجيحات مهمتري نسبت به تعويض خانه خود دارند مگر در شرايط استثنايي كه ناگزير به انجام اين كار باشند.
بنگاه داران و مشاوران مسكن نيز مي گويند : تجربه نشان داده در ايران بخصوص در تهران با توجه به اينكه در ماههاي پاياني سال تمايل متقاضيان براي تعويض خانه ها كم است ، عرضه كنندگا ني كه مجبور به رهن يا اجاره ملك هاي مسكوني خود هستند، ترجيح مي دهند شرايط آسان تري براي مشتريان در نظر بگيرند تا هرچه زودتر ملكشان رهن يا اجاره شود .
كارشناسان مسكن ماههاي بين خرداد تا شهريور را فصل جابجايي واحدهاي اجاره اي ارزيابي مي كنند در حاليكه فصل خريد و فروش ملك هاي مسكوني ماههاي نخستين پاييزيعني مهر و آبان است .
مساله مهمي كه در اين ماه بايد براي اجاره ملك مسكوني به آن توجه داشت اين است كه در اين ماه تعداد ملك هاي خالي نيز كه با شرايط مستاجران همخواني داشته باشد به آساني پيدا نمي شود و اين يك نمره منفي در مقايسه با شكسته شدن قيمت ها در اين ماه محسوب مي شود.
شرايط و امكانات ملك هاي مسكوني به گفته بنگاه داران تاثير بسزايي در قيمت گذاري و اجاره بها و رهن املاك مسكوني دارد .
البته به گفته آنان شرايط و مزاياي املاك مسكوني در جنو ب و شرق تهران كاملا متفاوت با شرايط ملك هاي مسكوني شمال پايتخت است .
بنگاه داران بر اين باورند با توجه به تراكم و بافت جمعيتي و شهري مناطق شرقي و جنوبي پايتخت نمي توان انتظار برابري امكانات در اين مناطق با مناطق شمالي و در برخي موارد غرب پايتخت را داشت .
به گفته آنان سونا ، استخر ، جكوزي ، لابي ، پنت هاوس ، آسانسور از امكاناتي است كه امكان وجود آنها در خانه ها يا واحدهاي آپارتماني بالاي شهر ، در قيمت ملك ها تاثير بسزايي دارد .
همچنين ميزان متراژ واحدهاي مسكوني شمال شهر در مقايسه با واحدهاي جنوبي يا شرقي پايتخت بسيار بالا است.
استاندارد سازي ساختمان ها نيز در قسمت هاي شمالي پايتخت به مراتب بيشتر رعايت مي شود اما به تناسب شرايط ملك قيمت در مناطق شرقي يا جنوبي پايتخت متفاوت است .
به طور مثال با توجه به ويلايي بودن و ساير امكانات در منطقه پاسداران ، قيمت اجاره بها در اين منطقه تهران را بايد با مناطق شمالي مقايسه كرد نه مناطق شرقي .
هم اكنون در اين منطقه ملك هاي مسكوني بين 25تا50 ميليون با توجه به متراژ و نوع امكانات رهن داده مي شود البته در شرايط كنوني با توجه به شكسته شدن قيمت ها در ماههاي پاياني سال، به طور مثال يك دستگاه آپارتمان 60 متري با امكانات و شرايط ويژه مانند نوساز بودن و داشتن سونا و جكوزي ، در اين منطقه 25 ميليون رهن داده مي شود .
با توجه به اينكه در منطقه تهران پارس نيز با توجه بافت جديد و نو شهري اين منطقه و استاندارد بودن ساختمان هاي اين منطقه بخصوص در محله هايي مانند بين فلكه دوم تا سوم ، قيمت ها نسبت به ساير مناطق بالاتر است .
به طور مثال يك واحد 60 متري نوساز در منطقه ياد شده تا حدود 25 ميليون نيز رهن داده مي شود البته با امكانات جانبي .
در منطقه 14 يعني حوالي پيروزي و ميدان امامت ، محله هايي مانند خيابان پرستار وضعيت قيمتي بالاتري نسبت به ديگر محله هاي اين منطقه دارد .
به طور مثال يك واحد نوساز 60 متري با امكاناتي مانند سونا و جكوزي تا 20 ميليون هم رهن داده مي شود.
در منطقه نارمك به علت نوع فضا، به طور معمول املاك تجاري قيمتي بيش از املاك مسكوني دارند.
در اين منطقه در محله هاي آرامتر مانند و خارج از محدوده تجاري مانند خيابان برادران شهيد صادقي و شهيد آيت، ملك هاي نوسازبا متراژ حدود 60 متر با امكانات مناسب بالاي 20 ميليون تومان رهن داده مي شوند .
اما ملك هاي بالاي پنج سال ساخت همانطور كه در خريد و فروش با افت قيمت مواجهند به طور قطع در رهن و اجاره نيز ، افت قيمت دارند.
ديگر مناطق شرقي تهران مانند سيد خندان و خواجه عبدالله نيز با توجه به شرايط مكاني نسبت به ساير مناطق شرقي به قيمت بالاتري اجاره داده مي شوند .
به طور مثال در منطقه خواجه عبدالله واحدهاي نوساز با توجه به نوع متراژ و امكانات رفاهي بين 25 تا 40 ميليون رهن داده مي شوند كه قابل تبديل به اجاره نيز هستند.
در منطقه بني هاشم و مجيديه قيمت اجاره بها نسبت به خواجه عبدالله و سيدخندان كمي پايين ترا ست .
به طور مثال يك واحد نوساز 50 متري در منطقه بني ها شم حدود 13 تا 14 ميليون رهن داده مي شود.
در مجيديه نيز مناطق شمالي آن كه به منطقه پاسداران نزديك مي شود ، قيمت ها بالاتر و مناطق جنوبي آن كه تراكم جمعيت در آنها بيشتر است ، قيمت اجاره بها و رهن پايين تر است .
در مناطق جنوبي تهران ، فضا كمي متفاوت و قيمت ها پايين تر است ، به طور مثال يك واحد 60 متري در منطقه كارون و قصر الدشت 15 ميليون رهن داده مي شود .
در مناطقي مانند ناصر خسرو و حوالي بازار و گلوبندك اجاره بهاي واحدهاي تجاري نسبت به واحدهاي مسكوني بيشتر است و افراد كمتري به دليل شلوغي اين مناطق ، چنين فضاهايي را براي زندگي مي پسندند.
البته بايد توجه داشت ، هر مكاني مشتريان خاص خود را دارد .
در مناطق جنوبي تهران كه به مترو نزديك شده است نيز در سالهاي اخير كمي قيمت شان بالاتر رفته است .
به هر روي كارشناسان بازار مسكن، توصيه مي كنند براي اجاره يا رهن ملك هاي مسكوني در هر منطقه از تهران ، شرايط ساخت ملك در نظر گرفته شود .
آنان بر اين باورند استحكام و دوام ساختمان بيش از امكانات لوكس و جانبي اهميت دارد .